Hausgeldabrechnung auf den Mieter umlegen: Was darf rein?

Stand: 19.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

Wer eine Eigentumswohnung vermietet, bekommt jedes Jahr zwei Abrechnungen: die Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft und die eigene Nebenkostenabrechnung für den Mieter. Beide sind nicht dasselbe. Dieser Ratgeber zeigt, welche Posten der Hausgeldabrechnung in die Abrechnung für den Mieter gehören.

Hausgeldabrechnung und Nebenkostenabrechnung sind zwei Dinge

Die Hausgeldabrechnung ist die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter stellt sie nach Ablauf des Kalenderjahres auf. Sie enthält die Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft (§ 28 Abs. 2 WEG). Jeder Eigentümer trägt die Kosten nach dem Verhältnis seines Anteils, sofern die Eigentümer nichts anderes beschlossen haben (§ 16 Abs. 2 WEG).

Die Nebenkostenabrechnung (Betriebskostenabrechnung) ist die Abrechnung des Vermieters gegenüber dem Mieter. Sie hängt am Mietvertrag und am Mietrecht des BGB. In der Hausgeldabrechnung steht mehr, als der Mieter zahlen muss.

Erste Voraussetzung: Der Mietvertrag

Der Mieter trägt Betriebskosten nur, wenn das vereinbart ist. Das Gesetz sagt es so: Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB). Steht im Mietvertrag nichts dazu, können Sie nichts umlegen. Prüfen Sie deshalb zuerst, welche Kostenarten Ihr Vertrag nennt. Eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters, die von § 556 Abs. 1 BGB abweicht, ist unwirksam (§ 556 Abs. 5 BGB).

Was sind Betriebskosten?

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch von Gebäude, Anlagen und Grundstück laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1 BetrKV). Welche das konkret sind, zählt § 2 BetrKV in 17 Nummern auf.

Nicht dazu gehören nach § 1 Abs. 2 BetrKV:

Verwaltungskosten: zum Beispiel Arbeitskräfte und Einrichtungen für die Verwaltung des Gebäudes, Aufsicht, Geschäftsführung.
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten: Kosten, die aufgewendet werden müssen, um Mängel durch Abnutzung, Alterung und Witterung zu beseitigen.

Hausgeld-Posten und ihre Einordnung

Die folgende Übersicht ordnet typische Posten einer Hausgeldabrechnung ein. Sie ist eine Orientierung, keine Einzelfallprüfung.

Posten in der Hausgeldabrechnung	Nummer in § 2 BetrKV	Umlagefähig?
Grundsteuer	Nr. 1	ja
Wasser, Abwasser	Nr. 2 und 3	ja
Heizung und Warmwasser (Betrag laut Heizkostenabrechnung)	Nr. 4 bis 6	ja
Aufzug	Nr. 7	ja
Müllabfuhr, Straßenreinigung, Winterdienst	Nr. 8	ja
Treppenhausreinigung, Ungezieferbekämpfung	Nr. 9	ja
Gartenpflege	Nr. 10	ja
Allgemeinstrom (Beleuchtung)	Nr. 11	ja
Schornsteinfeger	Nr. 12	ja
Gebäude- und Haftpflichtversicherung	Nr. 13	ja
Hausmeister	Nr. 14	nur, soweit keine Instandhaltung oder Verwaltung enthalten ist
Kabel, Antenne	Nr. 15	nur die in Nr. 15 genannten Kosten, siehe unten
Zuführung zur Erhaltungsrücklage	keine	nein
Verwaltervergütung	keine	nein
Reparaturen, Instandhaltung	keine	nein
Bankgebühren der Gemeinschaft	keine	nein, gehört zur Verwaltung

Mehr zu den Ausschlüssen lesen Sie im Ratgeber Nicht umlagefähige Kosten in der Hausgeldabrechnung.

Der Verteilerschlüssel

Die Eigentümergemeinschaft verteilt Kosten oft nach Miteigentumsanteilen oder nach Wohnfläche. Das muss nicht der Schlüssel sein, der für Ihren Mieter gilt. Das BGB regelt es so:

Haben Sie mit dem Mieter einen Schlüssel vereinbart, gilt dieser.
Fehlt eine Vereinbarung, werden die Betriebskosten grundsätzlich nach der Wohnfläche umgelegt (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB).
Kosten, die vom erfassten Verbrauch oder von der Verursachung durch die Mieter abhängen, sind so umzulegen, dass der unterschiedliche Verbrauch berücksichtigt wird (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB).
Ist Wohnungseigentum vermietet und haben Sie nichts anderes vereinbart, gilt der Schlüssel, der zwischen den Wohnungseigentümern gilt. Widerspricht er billigem Ermessen, wird nach Absatz 1 umgelegt (§ 556a Abs. 3 BGB).

Für Ihre Abrechnung heißt das: Die Beträge aus der Hausgeldabrechnung gelten schon für Ihre Wohnung. Den Schlüssel der Eigentümergemeinschaft haben Sie damit bereits angewendet. Nennen Sie in der Abrechnung an den Mieter, nach welchem Maßstab verteilt wurde.

Heizkosten

Heizung und Warmwasser rechnet üblicherweise ein Messdienst nach Verbrauch ab. Übernehmen Sie dessen Betrag für Ihre Wohnung. Die Verteilung nach Heizkostenverordnung ist ein eigenes Thema. Bei einem Mieterwechsel im Jahr sieht § 9b HeizkostenV eine Zwischenablesung vor.

Kabelanschluss

§ 2 Nr. 15 BetrKV nennt für die Gemeinschaftsantenne und die Breitbandverteilanlage bis zum 30. Juni 2024 zusätzliche Kosten, etwa Grundgebühren für Breitbandanschlüsse. Seit dem 1. Juli 2024 fallen diese Kosten weg. Übrig bleiben zum Beispiel der Betriebsstrom. Für Anlagen, die ab dem 1. Dezember 2021 errichtet wurden, gilt Buchstabe a und b nicht. Prüfen Sie diese Position deshalb besonders.

So gehen Sie vor

Eine Anleitung für die ganze Abrechnung finden Sie im Ratgeber Nebenkostenabrechnung aus der Hausgeldabrechnung erstellen. Das Werkzeug auf der Startseite rechnet die Posten zeitanteilig um und zeigt die Nachzahlung oder das Guthaben.

Häufige Fragen

Darf ich das Hausgeld einfach an den Mieter weitergeben?

Nein. Der Mieter trägt nur die Betriebskosten, die im Mietvertrag vereinbart sind (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB). Betriebskosten sind die laufenden Kosten nach der Betriebskostenverordnung. Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nicht dazu (§ 1 Abs. 2 BetrKV).

Ist die Zuführung zur Erhaltungsrücklage umlagefähig?

Nein. Die Rücklage dient dazu, Mittel für künftige Erhaltungsmaßnahmen anzusammeln (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Das ist Vorsorge für Instandhaltung und Instandsetzung. Diese Kosten nennt § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV ausdrücklich als nicht umlagefähig.

Nach welchem Schlüssel verteile ich auf den Mieter?

Zuerst gilt, was im Mietvertrag steht. Fehlt eine Vereinbarung und ist Wohnungseigentum vermietet, gilt der Schlüssel, der unter den Wohnungseigentümern gilt (§ 556a Abs. 3 Satz 1 BGB). Widerspricht er billigem Ermessen, wird nach der Wohnfläche umgelegt (§ 556a Abs. 3 Satz 2 und Abs. 1 BGB). Verbrauchsabhängige Kosten sind verbrauchsabhängig zu verteilen.

Gilt die Faustregel, dass etwa 60 Prozent des Hausgelds umlagefähig sind?

Eine feste Quote nennen die Gesetze nicht. Der umlagefähige Anteil hängt von Ihrer konkreten Abrechnung ab. Prüfen Sie jede Position einzeln.

Quellen

Erstellen Sie Ihre Abrechnung mit dem Werkzeug auf der Startseite. Dieser Text ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Einzelfall hängt von Ihrem Mietvertrag ab.

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