Hausgeldabrechnung auf den Mieter umlegen
Sie übertragen die Positionen aus der Hausgeldabrechnung Ihrer Verwaltung. Das Werkzeug macht daraus eine Nebenkostenabrechnung für Ihren Mieter und rechnet aus, was er nachzahlt oder zurückbekommt.
- Zuordnung nach § 2 BetrKV. Verwaltung, Rücklage und Reparaturen werden als nicht umlagefähig erkannt.
- Tagegenau bei Mieterwechsel. Zeitanteil und Vorauszahlungen werden verrechnet.
- Ihre Daten bleiben im Browser. Kein Konto, keine Cookies, nichts wird übertragen.
Berechnung und Vorschau kostenlos. Das PDF zum Ausdrucken (14,90 € einmalig, kein Abo, kein Konto) ist bald verfügbar.
Stand der Rechtsgrundlagen: 19.10.2026. Quellen: BetrKV, BGB und WEG auf gesetze-im-internet.de.
BeispielrechnungMieter ab 01.04.2025, Abrechnung 2025
| Kostenposition | Anteil Mieter |
|---|---|
| Grundsteuer (eigener Bescheid)§ 2 Nr. 1 BetrKV, 275 von 365 Tagen | 235,07 € |
| Kaltwasser§ 2 Nr. 2 BetrKV, 275 von 365 Tagen | 150,68 € |
| Hausmeister§ 2 Nr. 14 BetrKV, 80 % umlagefähig, 275 von 365 Tagen | 72,33 € |
| Verwaltervergütungnicht umlagefähig, § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV | 0,00 € |
| Zuführung Erhaltungsrücklagenicht umlagefähig, § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV | 0,00 € |
| und 7 weitere Positionen | |
| Anteil des Mieters | 1.561,44 € |
| abzüglich Vorauszahlungen | - 990,00 € |
| Nachzahlung des Mieters | 571,44 € |
So funktioniert es
- Unterlagen bereitlegen. Sie brauchen die Einzelabrechnung Ihrer Wohnung aus der Hausgeldabrechnung.
- Positionen eintragen. Das Werkzeug schlägt je Position die Kostenart vor. Sie prüfen jeden Vorschlag.
- Ergebnis prüfen. Sie sehen Nachzahlung oder Guthaben und eine Vorschau des Schreibens an den Mieter.
Rechenhilfe, keine Rechtsberatung. Die Zuordnung ist ein Vorschlag nach Stichwort. Sie prüfen jede Position selbst und gleichen sie mit Ihrem Mietvertrag ab. Heizkosten übernimmt das Werkzeug nur als fertigen Betrag aus der Heizkostenabrechnung Ihres Messdienstes. Es berechnet keine Heizkostenverteilung und keine CO2-Kostenaufteilung.
Ihre Daten bleiben bei Ihnen. Alle Eingaben werden nur in Ihrem Browser verarbeitet. Es wird nichts an einen Server gesendet und nichts gespeichert. Laden Sie die Seite neu, sind die Eingaben weg. Notieren Sie sich deshalb Zwischenstände.
So rechnet das Werkzeug
- Umlagefähige Kosten: Nur Betriebskosten im Sinne von § 1 und § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) kommen in Frage. Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören ausdrücklich nicht dazu (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist Ansparung für künftige Instandhaltung und wird deshalb ausgeschlossen.
- Teilanteile: Bei gemischten Posten, zum Beispiel einem Hausmeister, der auch repariert, setzen Sie einen umlagefähigen Anteil unter 100 % an.
- Zeitanteil: Mieter-Tage geteilt durch Tage des Abrechnungszeitraums, jeweils einschließlich Anfangs- und Endtag. Im Schaltjahr hat der Zeitraum 366 Tage.
- Rundung: Jede Position wird kaufmännisch auf den Cent gerundet. Die Summe ist die Summe der gerundeten Positionen.
- Ergebnis: Anteil des Mieters minus Vorauszahlungen. Ein positiver Betrag ist eine Nachzahlung, ein negativer ein Guthaben.
- Heizkosten: Version 1 übernimmt den fertigen Betrag aus der Heizkostenabrechnung des Messdienstes. Bei einem Mieterwechsel im Jahr ist nach § 9b der Heizkostenverordnung eine Zwischenablesung vorgesehen. Dann entfällt die zeitanteilige Kürzung für diese Position.
Ob und in welchem Umfang Sie Kosten umlegen dürfen, hängt von Ihrem Mietvertrag ab (§ 556 BGB). Der Umlagemaßstab richtet sich nach dem Mietvertrag, ersatzweise nach § 556a BGB. Mehr dazu in den Ratgebern.
Ratgeber
- Hausgeldabrechnung auf den Mieter umlegen: Was darf rein?
Nur Betriebskosten nach § 2 BetrKV, und nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Rücklage, Verwaltung und Reparaturen bleiben beim Eigentümer.
- Nebenkostenabrechnung aus der Hausgeldabrechnung erstellen (Schritt für Schritt)
In acht Schritten von der Hausgeldabrechnung zur Abrechnung für den Mieter, mit Rechenbeispiel für einen Mieterwechsel.
- Nicht umlagefähige Kosten in der Hausgeldabrechnung
Rücklage, Verwalter, Reparaturen, Bankgebühren: warum diese Posten beim Eigentümer bleiben, mit Fundstellen in BetrKV und WEG.
- Frist für die Nebenkostenabrechnung 2025: 31.12.2026
Zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, bei Kalenderjahr 2025 also bis 31.12.2026. Danach ist eine Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen.
- Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung bei vermieteter Eigentumswohnung
Der Grundsteuerbescheid kommt direkt an Sie, nicht über den Verwalter. Umlagefähig ist die Steuer, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Ab 2025 gelten die neuen Bescheide.
- Heizkosten aus der Hausgeldabrechnung auf den Mieter umlegen
Heizkosten dürfen Sie nicht nach Fläche pauschal verteilen. Die HeizkostenV schreibt Verbrauchsabrechnung vor. Wer dagegen verstößt, riskiert eine Kürzung um 15 Prozent.
- CO2-Kosten aufteilen bei vermieteter Eigentumswohnung
Bei Gas und Heizöl trägt der Vermieter je nach CO2-Ausstoß des Gebäudes bis zu 95 Prozent der CO2-Kosten. Welche Angaben Sie dafür brauchen und was bei Fehlern droht.
- Umlageschlüssel bei der Eigentumswohnung: Miteigentumsanteile oder Wohnfläche?
Die Hausgeldabrechnung verteilt meist nach Miteigentumsanteilen. Für den Mieter gilt zuerst der Mietvertrag, sonst der WEG-Schlüssel, und bei Widerspruch zum billigen Ermessen die Wohnfläche.
- Hausgeldabrechnung kommt zu spät: Was gilt für die Frist der Nebenkostenabrechnung?
Die Zwölf-Monats-Frist läuft auch, wenn die Abrechnung der Eigentümergemeinschaft fehlt. Auf einen Beschluss oder das Verschulden des Verwalters dürfen Sie sich nicht verlassen.
- Haushaltsnahe Dienstleistungen in der Nebenkostenabrechnung: Angaben für den Mieter nach § 35a EStG
Mieter dürfen § 35a EStG nutzen, wenn ihr Anteil aus der Abrechnung hervorgeht oder bescheinigt wird. Die Angaben dafür liefert oft die Hausgeldabrechnung.
- Nebenkostenabrechnung bei vermieteter Eigentumswohnung: Aufbau und Muster
Eine Abrechnung hat vier Bausteine: die Kosten, den Schlüssel, den Anteil des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen. Das Muster zeigt die Tabelle mit den Beispieldaten des Werkzeugs.
- Versicherungen aus der Hausgeldabrechnung auf den Mieter umlegen
Sach- und Haftpflichtversicherung für das Gebäude dürfen Sie umlegen, wenn der Mietvertrag Betriebskosten trägt. Prüfen Sie, welche Versicherungen die Gemeinschaft wirklich abgeschlossen hat.
- Mieterwechsel und Leerstand: Nebenkosten zeitanteilig auf zwei Mieter verteilen
Jeder Mieter bekommt eine eigene Abrechnung für seine Mietzeit. Zeiten ohne Mieter bleiben bei Ihnen. Bei der Heizung brauchen Sie eine Zwischenablesung zum Wechseltag.
- Hausmeister, Gartenpflege und Winterdienst: Was Sie aus der Hausgeldabrechnung umlegen dürfen
Hausmeister und Gartenpflege sind umlagefähig, Reparaturen und Verwaltung des Hausmeisters nicht. Hat der Hausmeister Gartenarbeit erledigt, dürfen Sie sie nicht noch einmal ansetzen.