Hausgeld-Umlegen

Haushaltsnahe Dienstleistungen in der Nebenkostenabrechnung: Angaben für den Mieter nach § 35a EStG

Stand: 19.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

Ihr Mieter zahlt über die Nebenkosten auch Leistungen, die steuerlich begünstigt sein können, etwa den Hausmeister oder die Gartenpflege. Er kann dafür die Steuerermäßigung nach § 35a EStG nutzen, wenn er den Nachweis hat. Dieser Ratgeber zeigt, welche Angaben aus der Hausgeldabrechnung dafür gebraucht werden.

Was § 35a EStG regelt

Für haushaltsnahe Dienstleistungen ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer auf Antrag um 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens um 4.000 Euro (§ 35a Abs. 2 EStG). Für Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind es 20 Prozent, höchstens 1.200 Euro (§ 35a Abs. 3 EStG).

Der Abzug gilt nur für Arbeitskosten (§ 35a Abs. 5 Satz 2 EStG). Voraussetzung ist eine Rechnung und eine Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers (§ 35a Abs. 5 Satz 3 EStG). Die Leistung muss im Haushalt des Steuerpflichtigen in der EU oder im EWR erbracht werden (§ 35a Abs. 4 EStG).

Die Ermäßigung gilt nicht, soweit die Aufwendungen Betriebsausgaben oder Werbungskosten sind (§ 35a Abs. 5 Satz 1 EStG). Bei einer vermieteten Wohnung sind die Kosten des Eigentümers regelmäßig Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften. Die Ermäßigung kommt dann in der Regel nur für den Mieter in Betracht.

Was das BMF zum Mieter sagt

Das Bundesfinanzministerium hat die Anwendung in einem Schreiben vom 09.11.2016, geändert durch Schreiben vom 01.09.2021, beschrieben. Es ist im amtlichen Einkommensteuer-Handbuch abgedruckt (Link in den Quellen). Zum Mieter heißt es:

  • Der Mieter kann die Ermäßigung beanspruchen, wenn seine Nebenkosten Beträge für ein haushaltsnahes Beschäftigungsverhältnis, haushaltsnahe Dienstleistungen oder handwerkliche Tätigkeiten umfassen. Sein Anteil an den vom Vermieter unbar gezahlten Aufwendungen muss entweder aus der Jahresabrechnung hervorgehen oder durch eine Bescheinigung des Vermieters oder seines Verwalters nachgewiesen werden (Rdnr. 27).
  • Bei Wohnungseigentümern und Mietern müssen die auf den Einzelnen entfallenden Aufwendungen in der Jahresabrechnung gesondert aufgeführt oder durch eine Bescheinigung belegt sein (Rdnr. 47). Der Nachweis muss auf Verlangen des Finanzamts vorgelegt werden können (Rdnr. 49).
  • Zur Aufteilung der Arbeitskosten bei Wohnungseigentümergemeinschaften genügt eine Jahresbescheinigung des Verwalters. Entsprechendes gilt für die Nebenkostenabrechnung der Mieter (Rdnr. 39).

Die Nachweise sind Sache des Mieters gegenüber dem Finanzamt. Wenn Sie als Vermieter die Angaben nicht liefern, kann er den Abzug nicht belegen. Das Gesetz selbst legt Ihnen keine Pflicht dazu auf.

Was die Hausgeldabrechnung liefern muss

Für Wohnungseigentümer hält das BMF-Schreiben fest, wann eine Steuerermäßigung in Betracht kommt, wenn die WEG Auftraggeber ist. In der Jahresabrechnung müssen dazu (Rdnr. 26):

  1. die im Kalenderjahr unbar gezahlten Beträge für die begünstigten Beschäftigungsverhältnisse, Dienstleistungen und Handwerkerleistungen jeweils gesondert aufgeführt sein,
  2. der Anteil der steuerbegünstigten Kosten (Arbeits- und Fahrtkosten) ausgewiesen sein und
  3. der Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers individuell errechnet sein.

Ergeben sich die Angaben nicht aus der Jahresabrechnung, wird der Nachweis durch eine Bescheinigung des Verwalters geführt. Ein Muster liegt dem Schreiben als Anlage 2 bei. Viele Hausgeldabrechnungen enthalten diese Angaben oder eine solche Anlage. Prüfen Sie Ihre Unterlagen. Fehlt sie, bitten Sie den Verwalter darum.

Welche Posten typischerweise betroffen sind

Anlage 1 zum Schreiben listet beispielhaft begünstigte und nicht begünstigte Leistungen. Für die Nebenkosten einer Wohnung sind das zum Beispiel:

  • Begünstigt: Hausmeister und Hauswart, Hausreinigung, Gartenpflegearbeiten, Winterdienst auf dem Gehweg, Wartung der Heizung, Aufzugswartung, Schornsteinfeger.
  • Nicht begünstigt: Hausverwalterkosten, Müllabfuhr, der Heizkostenverbrauch selbst, Ablese- und Abrechnungskosten.

Die Liste ist beispielhaft und unterscheidet teils nach Einzelfall. Ob eine Position im Haushalt des Mieters erbracht wird, beurteilt letztlich das Finanzamt. Das Muster der Bescheinigung weist selbst darauf hin, dass die zuständige Finanzbehörde über die Berücksichtigung entscheidet.

Zeitpunkt und Mieterwechsel

Regelmäßig wiederkehrende Leistungen wie Hausmeister oder Gartenpflege werden nach dem BMF-Schreiben grundsätzlich anhand der geleisteten Vorauszahlungen im Jahr der Vorauszahlung berücksichtigt. Einmalige Aufwendungen wie Handwerkerrechnungen werden erst im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung berücksichtigt (Rdnr. 47). Für Mieter gilt das entsprechend. Bei einem Mieterwechsel ordnen Sie jedem Mieter den Anteil für seine Mietzeit zu. Dafür gilt dieselbe Tageslogik wie in der Nebenkostenabrechnung (siehe Nebenkostenabrechnung aus der Hausgeldabrechnung erstellen).

Was nicht in die Abrechnung gehört

Steuerlich begünstigt heißt nicht umlagefähig. Der Mieter kann nur Beträge geltend machen, die er über die Nebenkosten tatsächlich zahlt (Rdnr. 27). Reparaturen, Verwaltung und Rücklagen sind nicht umlagefähig, auch wenn Handwerkerleistungen als solche begünstigt sein können (siehe Nicht umlagefähige Kosten in der Hausgeldabrechnung). Die Hausmeisterkosten sind nur umlagefähig, soweit sie nicht Instandhaltung, Instandsetzung oder Verwaltung betreffen (§ 2 Nr. 14 BetrKV).

Mit dem Werkzeug

Das Werkzeug auf der Startseite erstellt die Nebenkostenabrechnung für Ihren Mieter. Es erstellt keine Bescheinigung nach § 35a EStG. Tragen Sie die Positionen aus der Hausgeldabrechnung ein und geben Sie Ihrem Mieter zusätzlich die Angaben des Verwalters zu den begünstigten Arbeitskosten weiter. Dieser Text ist allgemeine Information. Zur Steuer berät Sie ein Steuerberater.

Häufige Fragen

Kann mein Mieter die Steuerermäßigung für Nebenkosten nutzen?

Ja. Nach dem BMF-Schreiben zu § 35a EStG kann auch der Mieter die Steuerermäßigung beanspruchen, wenn seine Nebenkosten Beträge für haushaltsnahe Dienstleistungen, Beschäftigungsverhältnisse oder Handwerkerleistungen enthalten. Sein Anteil muss aus der Jahresabrechnung hervorgehen oder durch eine Bescheinigung des Vermieters oder Verwalters nachgewiesen werden (Rdnr. 27).

Welche Höchstbeträge gelten?

Für haushaltsnahe Dienstleistungen ermäßigt sich die Steuer um 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens um 4.000 Euro (§ 35a Abs. 2 EStG). Für Handwerkerleistungen sind es 20 Prozent, höchstens 1.200 Euro (§ 35a Abs. 3 EStG). Begünstigt sind nur die Arbeitskosten (§ 35a Abs. 5 Satz 2 EStG).

Kann ich als Vermieter selbst die Steuerermäßigung für die vermietete Wohnung nutzen?

Nein, soweit die Aufwendungen Betriebsausgaben oder Werbungskosten sind (§ 35a Abs. 5 Satz 1 EStG). Bei einer vermieteten Wohnung sind die Kosten regelmäßig Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung. Lassen Sie die Behandlung bei Ihrem Steuerberater klären.

Muss ich eine Bescheinigung ausstellen?

§ 35a EStG selbst enthält keine Pflicht für Vermieter. Das BMF-Schreiben nennt die Bescheinigung des Vermieters oder Verwalters aber als Nachweis, wenn der Anteil des Mieters nicht aus der Jahresabrechnung hervorgeht. Ein Muster ist als Anlage 2 beigefügt. Ob Ihnen Ihr Mietvertrag oder das Mietrecht eine Pflicht auferlegt, klärt dieser Ratgeber nicht.

Quellen

Erstellen Sie Ihre Abrechnung mit dem Werkzeug auf der Startseite. Dieser Text ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Einzelfall hängt von Ihrem Mietvertrag ab.

Abrechnung erstellen